ようこそ登録文化財へ 寺西家阿倍野 長屋・町家
築70年の長屋・町家を再生して、嬉しかったこと! *寿命ある建物を壊して、ゴミにしてしまわなかったこと *建築家、宮大工、恩師や友人、近隣の人達との和のつながりができたこと。
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賃貸マンション建設より長屋再生の方が高収益?
4.賃貸マンション建設より長屋再生の方が高収益?(寺西家長屋の場合)

 長屋の改修工事を終え、テナントも決まり、長屋から家賃収入が入って来るようになった。しばらくして、私にとっては、うれしい誤算に気がついた。よく考えてみれば当然のことであるが、それまで、文化財を維持するためには、経済的負担を覚悟しなければならないと思いこんでいた。
 だから、長屋を登録文化財にしたが、経営的には、マンションを建設していた方が、はるかに収益が多いと思いこんでいた。しかし、それは、逆であるということがわかった。

① 賃貸マンション建設は、スクラップ アンド ビルド

マンション業者から提案された資金計画を見てみると、マンション建設の場合、初期投資が1億7千万円位かかる。そのため借金しなければならず、その返済に毎年8百万円は必要で、それに加えて建物の固定資産等が135万円必要である。
 これらのことから、毎年1400万円程の家賃収入があっても、これらの支出を差し引くと手元に残るのは、300万円程度となる。
収益比較

② 長屋再生は、リユース

 長屋の場合、初期投資は17百万円と、マンション建設に比べて10分の1と少なく済んだ。これであれば、手持ち資金の枠内でできるので借金返済がない。このことは、収益にとって大きく有利であり、また、建物の固定資産税等は50年以上経っているので、その用途が、住居から商業利用になっても3万円程度(登録文化財で半額になっている。)とマンションに比べて二桁違うほど安い額となっている。
 これらのことから、収入は、マンション建設の場合の半額の約700万円としても、支出が少ないため600万円が手元に残ることになる。
 ただ、寺西長屋の場合、住宅を飲食店に用途変更したため、家主としての内装費用が不要であり、家賃についても住宅より高く設定でき有利な条件があったことが、大きく影響しているが、このように古いものを活かすことは、経済的にもメリットがあるということがわかった。



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